房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),一頭連著民生福祉,一頭連著經(jīng)濟社會發(fā)展。2023年7月,中共中央政治局會議為房地產(chǎn)“定調(diào)”,明確提出了“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”,我國房地產(chǎn)行業(yè)也隨之步入了新的發(fā)展階段。
2023年12月7日,中指研究院在“2023中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2024中國房地產(chǎn)市場趨勢報告會”發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié) & 2024展望》(以下簡稱“報告”)。
報告指出,“定調(diào)”之后,2023年各級政府部門開始頻繁優(yōu)化樓市政策,力促房地產(chǎn)市場的運行平穩(wěn)。
2023年12月19日,湖北宜昌。一個樓盤外建起的大象塑像。(圖/視覺中國)
最終,我們能看到2023年的政策環(huán)境,接近2014年最寬松的階段。報告還指出,由于2023年居民收入預(yù)期弱,對房價下跌的觀望也仍然存在,這些因素依然制約著房地產(chǎn)市場的修復(fù)節(jié)奏。
中指研究院經(jīng)過一年的研究觀察,并對全國代表城市的新建房、二手房、土地市場的供求規(guī)模及價格走勢進行了分析,發(fā)現(xiàn)2023年的中國房地產(chǎn)市場全年維持調(diào)整態(tài)勢。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜是此項報告的主要參與者,也是房地產(chǎn)市場研究板塊的帶頭人之一,她表示:“2023年的房地產(chǎn)市場的調(diào)整態(tài)勢并沒有改變,整體上來看,全國現(xiàn)房的銷售要好于期房,二手房的表現(xiàn)也要好于新房,核心一 二線城市市場的表現(xiàn)好于三四線城市;房企銷售業(yè)績繼續(xù)下滑,相較而言,央國企的表現(xiàn)‘韌性’更強?!?/p>
黃瑜在接受《新周刊》記者采訪時表示,展望2024年的房地產(chǎn)行業(yè),根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力,新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。
在需求端,預(yù)計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%;樂觀情形下,隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù),居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn),疊加城中村改造如期推進,全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)小幅增長。
中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜
核心城市的住房需求仍較為旺盛,低能級城市住房出現(xiàn)過剩
《新周刊》:2023年12月15日,國家統(tǒng)計局公布了11月的房價數(shù)據(jù),國內(nèi)樓市還在加速下墜,不僅房價下跌的城市數(shù)量繼續(xù)增加,而且房價的跌幅也是越來越大。實際上,中指研究院在此之前就已經(jīng)觀察到了這一點,請為我們具體分析一下。
黃瑜:說到房地產(chǎn)市場,可能大家最關(guān)心的,就是房價漲了還是跌了。
我們能看到,2023年的二手房的價格有所下跌,但新房價格還算平穩(wěn)。根據(jù)中指數(shù)據(jù),2023年1—11月,百城新建住宅價格累計上漲0.16%,主要受政策管控以及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動等因素的影響。百城二手住宅價格累計下跌3%,至11月,已連續(xù)19個月環(huán)比下跌,連續(xù)6個月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個。
由于二手房的跌幅相對較大,“以價換量”下,二手房市場保持一定活躍度,再加上購房者擔(dān)心期房交付問題,更多需求轉(zhuǎn)向了二手房市場。2023年,重點城市二手房市場的表現(xiàn)也明顯好于新房,1—11月,全國重點15城的二手房成交面積同比增長超30%。
此外,從新房銷售來看,2023年現(xiàn)房的銷售好于期房,1—11月全國商品房現(xiàn)房銷售面積同比增長17.4%,而期房銷售面積同比下降13.2%。根據(jù)中指監(jiān)測的代表城市數(shù)據(jù),一線城市商品住宅銷售面積同比增長約3%,二線代表城市同比下降2%左右,三四線代表城市同比下降約10%,可見核心城市的政策優(yōu)化產(chǎn)生了一定積極效果,核心一二線城市的市場表現(xiàn)要好于三四線城市
。從政策端來看,根據(jù)中指監(jiān)測,2023年1—11月,全國有200余個省市(縣)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,超過了600次,多數(shù)城市限制性政策基本放開。從需求端來看,支持剛性和改善性住房需求釋放,政策側(cè)重降低購房成本、降低購房門檻,暢通一 二手鏈條。
南京、合肥、濟南、青島等14個二線城市全面取消了限購政策,廣州放松近郊限購,一線城市全面下調(diào)首付比例、降低房貸利率,京、滬、深優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),政策優(yōu)化力度不斷加大。
《新周刊》:2023年,房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了怎樣的變化?
黃瑜:我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化是一個逐漸動態(tài)調(diào)整的過程。
房地產(chǎn)行業(yè)自1998年房改拉開市場化大幕以來,伴隨著人口的快速增加、城鎮(zhèn)化進程的加快推進,住房需求旺盛,而供給明顯不足,供不應(yīng)求問題較為突出。
經(jīng)過20多年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,當(dāng)前,居民住房需求基本得到滿足,根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),2020年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)38.6平方米,戶均已經(jīng)實現(xiàn)一套房。
與此同時,近些年,我國人口總量增長不斷放緩,城鎮(zhèn)化進程亦放緩,如此看來,人口對住房需求的支撐力度正在進一步減弱,總需求弱化。
2023年9月22日,江蘇淮安。當(dāng)?shù)厥忻裨跇潜P銷售中心選房。(圖/IC)
2023年7月24日,中共中央政治局會議為房地產(chǎn)“定調(diào)”,明確提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”,意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了新的發(fā)展階段。
值得關(guān)注的是,我國居民住房結(jié)構(gòu)性問題仍較為突出,核心城市因人口持續(xù)流入等因素影響,住房需求仍較為旺盛,居民住房尚未得到滿足,而多數(shù)低能級城市住房出現(xiàn)過剩。
房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍較為緩慢,存量二手房有望保持活躍
《新周刊》:展望2024年,如何看待房地產(chǎn)市場的恢復(fù)?你認(rèn)為最值得關(guān)注的是哪方面?
黃瑜:2024年,房地產(chǎn)市場恢復(fù)的節(jié)奏跟購房者預(yù)期和信心密切相關(guān),購房者置業(yè)預(yù)期的修復(fù)需要供、求兩端政策發(fā)力,所以政策端的發(fā)力方向值得關(guān)注。
其中,“三大工程”將是政策發(fā)力的主要方向,特別是城中村改造相關(guān)配套政策若能實質(zhì)性落地,對供、需兩端均將產(chǎn)生積極帶動。另外,房企資金支持政策或進一步落實,“三個不低于”有利于改善企業(yè)融資環(huán)境。
第二個值得關(guān)注的,是新房的銷售。
可以預(yù)見的是,2024年房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍較為緩慢,但由于不同城市的分化仍較為明顯,預(yù)計一線城市政策仍有較大優(yōu)化空間,且城中村改造進程有望加快推進,優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對市場形成一定支撐。預(yù)計2024年,一線城市新房銷售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增。
另外,由于二線城市近兩年商品房銷售面積明顯下滑,已經(jīng)回落至2012年的水平,與2022年基本持平,新房銷售底部企穩(wěn)態(tài)勢漸顯。隨著市場量價逐步調(diào)整到位,近兩年市場“超跌”的城市需求有望出現(xiàn)修復(fù)。
三四線城市增量政策有限,且多數(shù)城市人均住房面積和存量已經(jīng)較大,后續(xù)新房市場規(guī)模受限。預(yù)計2024年,三四線城市的新房銷售規(guī)模仍延續(xù)下行態(tài)勢。
《新周刊》:根據(jù)你提到的全國新房、二手房市場的銷售走勢,在你看來,2023年的存量房能順利找到買家嗎?
黃瑜:2024年,中性預(yù)判下,全國商品房銷售面積同比下降約4.9%,全國新房市場仍有一定調(diào)整壓力,但隨著政策的持續(xù)發(fā)力,市場整體有望逐漸筑底企穩(wěn)。
從二手房來看,近期,住建部副部長表示,2023年1—11月,全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)37.1%,且1—11月,一、二手房合計成交量實現(xiàn)了同比正增長。
當(dāng)前居民就業(yè)、收入狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù),房價下跌預(yù)期仍較強,房企風(fēng)險尚未出清,等等,市場觀望情緒仍在。短期來看,二手房市場在“以價換量”以及政策優(yōu)化帶動下,預(yù)計有望保持一定活躍度,但是在高基數(shù)下,成交量同比表現(xiàn)或存在一定壓力。
可以預(yù)見,存量房中,性價比較高或配套完善的小區(qū),在政策端助力以及價格調(diào)整到位下,銷售壓力預(yù)計較??;而老舊小區(qū)或價格過高的小區(qū),銷售難度預(yù)計仍較大。
2024年住房保障體系將進一步調(diào)整與完善
《新周刊》:2023年以來,中央多次在重要會議中提及“三大工程”,也就是“加快推進保障性住房建設(shè)、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等”,在你看來,政策趨勢為什么會向此傾斜?
黃瑜:首先,從宏觀經(jīng)濟來看,當(dāng)前我國經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固,2024年低基數(shù)效應(yīng)減弱,維持5%左右的GDP增速仍需宏觀政策持續(xù)發(fā)力。而且在投資端,制造業(yè)投資和基建投資仍是主要支撐,房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn),或延續(xù)對投資的拖累。
此外,還有不容忽視的“全球經(jīng)濟增速放緩、海外需求不足”等因素,消費端仍受疫情帶來的“疤痕效應(yīng)”影響,短期內(nèi)儲蓄或仍是居民的主要選擇。2024年,消費或延續(xù)溫和修復(fù),超預(yù)期走強的概率較低。
2023年以來,中央經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào)“三大工程”的重要性,如今“三大工程”已經(jīng)成為穩(wěn)投資的重要抓手,2024年將是加速推進的一年。
其中關(guān)于“城中村改造”的各地實施細(xì)則預(yù)計將陸續(xù)出臺,一批項目有望進入實施階段,在供、需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。值得注意的是,2024年是“城中村改造”的啟動之年,“城中村改造”對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限,但對預(yù)期影響至關(guān)重要。
“平急兩用”或與低效、閑置的基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合,因地制宜實現(xiàn)資源再利用。同時,“平急兩用”與鄉(xiāng)村振興結(jié)合,也有利于更好帶動偏遠(yuǎn)地區(qū)投資,充分發(fā)揮穩(wěn)投資作用。
《新周刊》:2023年8月,國務(wù)院已經(jīng)審議并通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,關(guān)于保障性住房的政策趨勢,未來可能還有哪些調(diào)整?
黃瑜: 《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“14號文”)提出了配售型保障房建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則和重點任務(wù)。
配售型保障房的提出,使我國住房保障體系得到進一步完善,“市場+保障”的住房雙軌制將逐漸形成。
從住房類型上看,“14號文”要求“協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系”,未來,共有產(chǎn)權(quán)住房等其他銷售型政策性住房或?qū)⑼顺鰵v史舞臺,而統(tǒng)一由配售型保障房取代,我國住房保障體系將進一步調(diào)整與完善。
2024年,保障房實施策略也有望逐漸明晰,預(yù)計各地將“因城施策”建設(shè)保障房,以需定建,大部分城市或以盤活存量為主。
《新周刊》:如此看來,未來,住房的投資屬性會漸漸消逝嗎?
黃瑜:2016年中央首提“房住不炒”,近些年“房住不炒”已經(jīng)深入人心,購房者置業(yè)更加理性,住房的居住屬性不斷強化。近兩年,房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整,多地新房、二手房價格處于下跌通道,投資需求已明顯減少。
從中長期角度來看,市場供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價大幅上漲的根本原因,但是由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化,同時近兩年監(jiān)管部門不斷調(diào)整配套政策,明確要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制,“以人定房、以房定地、以房定錢”也將進一步促進房地產(chǎn)市場的供需平衡。
總而言之,未來,房價較快上漲的動能已明顯弱化,住房也將進一步回歸居住屬性。
評論
下載新周刊APP參與討論