樓市進(jìn)入冷靜期,買房人會冷靜嗎?/視覺中國
房地產(chǎn)市場或許正經(jīng)歷著變數(shù)最多的一年。
根據(jù)統(tǒng)計(jì),前8個(gè)月樓市調(diào)控超420次,一二線城市相繼落地二手房參考價(jià)格機(jī)制,各地二手樓市持續(xù)下行。以深圳為例,8月二手住宅成交量僅為2043套,同比下跌82%,創(chuàng)近十年除春節(jié)月份最低值,尤其對比去年同期11438套的成交量,比“腰斬”有過之而無不及。
與此同時(shí),多地房貸收緊的聲音不絕于耳。克而瑞近期監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中,半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張,七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào);調(diào)研城市中超六成以上二手房貸款近乎“停貸”。
樓市降溫,房企拿地?zé)崆橐搽S之減弱。有媒體統(tǒng)計(jì),今年6月至8月,全國各線城市涉宅用地流拍達(dá)612宗,且土地流拍已出現(xiàn)“城傳城”現(xiàn)象,一二線城市都未能幸免。
政策和市場導(dǎo)向顯然已逐漸清晰:樓市將進(jìn)入全面去杠桿時(shí)代。在此之下,中央也開始加速推進(jìn)住房保障機(jī)制,將“住有所居”提上議程。
從“房住不炒”到“住有所居”,最先發(fā)生變化的或許是萬千購房者的心態(tài)。投機(jī)者相繼離場之后,剛需購房者擁有了更多選擇,樓市或許迎來更長時(shí)間的“冷靜期”。政策具體投射到個(gè)體身上,必然會呈現(xiàn)如萬花筒般的影子,也許是依然掏空三代人六個(gè)錢包的重壓,也許是慣性投資思維引發(fā)的“抄底”觀望,也許是年輕人買到夢寐以求居所的安心……
無論如何,與政策方向趨同將是中國樓市接下來的常態(tài),更將是買房人新時(shí)期買房邏輯的落點(diǎn)。從不同階段買房人的2021年買房故事中,或許能窺見中國樓市下的新眾生百態(tài)。
01
剛需的春天
政策層層加碼擊退樓市投資客,為剛需購房者騰出上車空間。泡沫退去后,“買房冷靜期”悄然到來。
去年下半年,深圳掀起“打新”熱,買新房要看社保時(shí)長、名下房產(chǎn)、婚姻情況等,算法之復(fù)雜堪比解奧數(shù)題。比如說,萬豐海岸城最低社保月數(shù)為23年;松風(fēng)明月入圍人選中社保最高繳納時(shí)長為42.5年。
“社保巨子”面前,年輕購房者毫無優(yōu)勢可言。996打工多年、湊齊6個(gè)錢包后發(fā)現(xiàn)被社保年限攔截在城市之外,對他們而言無疑是一場莫大的灰色幽默。
今年以來,深圳住建局相繼出臺二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制、調(diào)低出讓土地最高銷售限價(jià)、嚴(yán)查購房者資金流水等政策,樓市虛火得以降溫。
政策猶如一個(gè)無形的篩子,將炒房客攔截于門外,為真正有購房需求的買家保駕護(hù)航。
今年8月,深圳白領(lǐng)王先生在深社保剛滿5年,拿到非深戶在深買房的唯一通行證。此前,他曾因社保不夠而錯(cuò)過“打新”機(jī)會急得跺腳,如今卻不斷慶幸沒有買入、高位站崗,并因此獲得認(rèn)真選房的空間。
“金九銀十”到了,王先生的選擇困難癥卻犯了。過去一周,深圳共有11個(gè)樓盤集中拿到預(yù)售證,主要集中在坪山、光明等剛需大區(qū)。目前王先生的買房積分是54分,如果是在過去,他的積分連入圍都不可能。今年他已經(jīng)陸續(xù)接到5個(gè)樓盤的銷售電話,希望他優(yōu)先選他們的樓盤。
一番挑選后,他如愿認(rèn)購了位于光明的網(wǎng)紅樓盤。去年該樓盤三期入市時(shí)秒光,今年四期入市后,低積分的王先生還有沖一沖的可能。若入圍后戶型朝向未能如預(yù)期,王先生可能還會選擇棄選,直到買到區(qū)位、戶型、配套都滿足需求的樓盤。
“哪怕是往前推半年,選房這件事我們想都不敢想。以前都是房子選我們,現(xiàn)在終于輪到我們選房子了?!蓖跸壬硎?,過去市場相當(dāng)浮躁,買家根本不可能沉住心買房,很多樓盤需要“喝茶費(fèi)”,甚至不對外開放營銷中心和樣板房,買家房子都沒看就要下單都是常有的事。
需要承認(rèn)的是,沖動下單的后果由交易各方承擔(dān)。今年以來,多個(gè)新盤出現(xiàn)質(zhì)量問題頻頻引發(fā)矛盾糾紛,也因價(jià)格波動而引起退房風(fēng)波。本該是皆大歡喜的結(jié)局,卻因浮躁的行情而引發(fā)一系列問題,買家身心俱疲。眼下的市場行情才是房地產(chǎn)市場該有的行情,購房者有充分的選擇自由,才是“居者有其屋”最好的收官。
02
年輕人經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的“新標(biāo)準(zhǔn)”
無論“不買房論”多么盛行,總有這么一些年輕人用盡全力也要買房。他們自愿背上房貸,省去每一筆不必要消費(fèi)以換得一磚一瓦。房子所能帶來的安全感非及時(shí)享樂所能比擬,在城市安家才是不遠(yuǎn)萬里打拼的全部意義。
“搞錢女孩”許佳給自己立下不租房的軍令狀。2014年畢業(yè)后,她離開父母到隔壁城市工作。起初父母百般不解,認(rèn)為女孩子就應(yīng)該在家附近找一份穩(wěn)定的工作,相夫教子。不服輸?shù)脑S佳果然拿起行囊,毅然遠(yuǎn)行。
以前,她對犧牲生活質(zhì)量這件事不屑一顧。決定買房后,她的“雙十一”購物車不再是化妝品,而是買一送一的洗衣液、半價(jià)的衛(wèi)生紙和夠用一年的垃圾袋。在此之前,她從來不去看銀行卡余額,心里有個(gè)大致的數(shù)額就可以,現(xiàn)在學(xué)會了記賬,已經(jīng)戒掉了無效社交和非必要消費(fèi)很多年。許佳笑稱,買房挖掘了她的潛力,要不是買房,她還不知道自己這么能賺錢。
經(jīng)過7年的積累,她終于攢夠首付的錢,并在今年3月開始看房。在首付30萬元的預(yù)算內(nèi),她選中離工作地點(diǎn)最近的大型綜合體,帶精裝交付、年底即可拎包入住。
與此同時(shí),銀保監(jiān)會收緊涉房貸款,為各大銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款超出“紅線”。此外,銀行還要求對首付款、銀行流水進(jìn)行嚴(yán)查,若資金來源存疑則無法申請按揭貸款。
由于在主業(yè)之外還進(jìn)行了多份兼職,許佳的個(gè)人流水存在不穩(wěn)定性,且兼職收入多以現(xiàn)金形式發(fā)放,無法體現(xiàn)在工資收入中,最終許佳輾轉(zhuǎn)多次,她被工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和中國銀行拒絕,在申請房貸時(shí)多次被卡,無法通過審批。
有人還在努力積攢首付,有人卻為首付之后的貸款愁白了頭。/圖蟲創(chuàng)意
距離安家夢只差臨門一腳,卻因資料審核被拒之門外,許佳心里自然不好受。她從銀行個(gè)貸處獲悉,銀行需要工資證明覆蓋月供的兩倍且提供半年以內(nèi)的流水證明。因此,她決定重新管理收入,將兼職收入入賬方式從現(xiàn)金改成銀行轉(zhuǎn)賬,向老板提出加薪要求以滿足銀行監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
許佳認(rèn)為,買房一事她已籌備7年,不會因?yàn)檠舆t半年而被打倒。重新盤點(diǎn)資產(chǎn)后,她決定明年再戰(zhàn)。
回想起當(dāng)初所做的選擇,她未有半點(diǎn)后悔。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立后,她終于有機(jī)會靠自己的努力換來自己想要的一切。她曾無數(shù)次幻想住進(jìn)新房,裝修出一個(gè)有個(gè)人印記的空間。Dream house不必有特定風(fēng)格,甚至可以每個(gè)房間都有不同主題??头恳欢ㄒ虚介矫?,可以隨時(shí)call姐妹過來共享下午茶時(shí)光。
許佳說,她是小縣城走出來的孩子,沒有傘的孩子只能努力奔跑。年輕時(shí)不能出去浪多少會有點(diǎn)遺憾,但她希望自己能學(xué)會延遲滿足,先有定居安全感再談消費(fèi)愉悅感。
03
住有所居的理想
“Z世代”下的年輕人,不將就是最明顯的特征。他們不愿降低生活質(zhì)量,也不想因?yàn)楸池?fù)房貸而沒有裸辭的勇氣,這些看起來一點(diǎn)都不酷的事,自然不在他們的考慮范圍。
租一輩子房可行嗎?劉女士覺得未嘗不可。租個(gè)長租公寓,公寓不倒人不走。再養(yǎng)一只貓,下班后窩在被窩煲劇,不管世界腥風(fēng)血雨,都與被窩里的她沒有關(guān)系。
“住有所居”給了像劉女士這樣的年輕人實(shí)驗(yàn)?zāi)钕氲目臻g。8月31日,國新辦舉行的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示,“十四五”期間,住建部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn),進(jìn)一步完善住房保障體系,增加保障性住房的供給,努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。
值得一提的是,在“住有所居”中特別針對年輕人住房困難提出了明確的措施。針對新市民、青年人等群體特點(diǎn),明確保障標(biāo)準(zhǔn):建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,租金低于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房租金,就是小戶型、低租金。同時(shí),相關(guān)部門明確表示,城市政府應(yīng)該有內(nèi)生動力,把“要我做”變成“我要做”,下決心、下力氣解決好新市民和青年人的住房問題。
當(dāng)周圍人都開始談?wù)摌鞘薪禍氐脑掝},就連老家的父母也打來電話,催促劉女士趕快考慮住房問題,言語中還透露了希望她回老家置業(yè)的想法。他們的想法是,既然大城市的房地產(chǎn)金融屬性在減弱,不妨盡快回老家買一個(gè)大房子。劉女士嘴上附和著掛了電話,但并未動搖租房居住的想法,畢竟在當(dāng)下租房居住是平衡生活和工作最好的方式,既然政策再度明確“房住不炒”,回鄉(xiāng)置業(yè)投資一套房產(chǎn)的必要性也就有待商榷。
深圳城中村。/圖蟲創(chuàng)意
事實(shí)上,王先生、許佳或劉女士,他們都只是中國買房人中小部分的縮影。中國房地產(chǎn)經(jīng)過了數(shù)十年的風(fēng)風(fēng)雨雨,在各個(gè)城市呈現(xiàn)出并不盡然相同的現(xiàn)狀。
比如樓市數(shù)次經(jīng)歷從過熱到調(diào)控的深圳,根本原因仍在于供地能力和人才涌入之間的嚴(yán)重不平衡,同時(shí)由于房價(jià)已經(jīng)發(fā)展到了一定階段,房產(chǎn)本身已具有一定的保值屬性,因此即便背上房貸重壓也要上車成為大部分深圳年輕人的目標(biāo);再反觀部分四五線小城市的樓市現(xiàn)狀,這些城市的房地產(chǎn)市場幾乎都是近幾年打著“返鄉(xiāng)置業(yè)”的口號逐漸升溫,甚至呈現(xiàn)一種虛假繁榮。而從供需來看,城市面臨年輕人口的外流,各種平地而起的新房并沒有足夠的二手市場來承接,因此回歸居住的本質(zhì)對于買房者來說可能更是一種個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合理配置。
而當(dāng)下的節(jié)點(diǎn)上,政策加碼、成交遇冷、房貸收緊、土地流拍……房地產(chǎn)市場的多米諾骨牌效應(yīng)背后,實(shí)質(zhì)上更是一種社會思潮的映射。正如今年興起的“內(nèi)卷”和“躺平”的流行語,當(dāng)年輕人逐漸成為社會各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)的主力,他們該不該躺平、能不能躺平,很大程度上也和房價(jià)有著密切的聯(lián)系。
一邊吐槽地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的年輕人,一邊也沒有放棄買房的努力。/unsplash
根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),2010年—2020年,60歲及以上人口比重上升了5.44個(gè)百分點(diǎn),65歲及以上人口上升了4.63個(gè)百分點(diǎn)。與上個(gè)十年相比,上升幅度分別提高了2.51和2.72個(gè)百分點(diǎn)。而老齡化趨勢日益嚴(yán)重背后,更大的問題則是年輕人結(jié)婚率、生育率的下跌,造成這一現(xiàn)象的主要原因之一,便是房子。
眼下,“房住不炒”基本定勢,“住有所居”將是各個(gè)城市未來發(fā)展的主要命題。這一命題實(shí)現(xiàn)起來究竟是難是易?
對于剛剛“打新”成功的王先生來說,顯然已嘗到此間甜頭;正在重新進(jìn)行資產(chǎn)規(guī)劃的許佳,一開始覺得自己是被政策“誤傷”的一撥人,但轉(zhuǎn)念想到如果沒有政策的嚴(yán)打,或許自己差的不僅僅是流水;而早已在出租屋中實(shí)現(xiàn)“住有所居”的劉女士,面對這個(gè)問題一時(shí)陷入了沉默,畢竟,如果可以不用背負(fù)房貸壓力擁有自己的房子,誰會想在出租屋里過一生呢?
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